Chi vive all’ultimo piano del condominio conosce bene la situazione… D’inverno bisogna spingere il riscaldamento e d’estate, appena il sole comincia a picchiare, l’appartamento diventa un forno.

Sopra la testa magari abbiamo il solito sottotetto completamente vuoto con un solaio non isolato dei tempi che isolare sarebbe sembrata un’esagerazione incomprensibile.

Se gli altri condòmini non hanno nessuna intenzione di spendere per isolare il sottotetto, io che abito proprio lì sotto posso fare qualcosa?

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prima domanda: di chi è il sottotetto?

Prima dell’isolante, prima dello spessore e prima di aprire il portafoglio dobbiamo capire una cosa molto più noiosa:

di chi è quel sottotetto?

Non basta dire: “è sopra il mio appartamento, quindi è mio”.

Ma non è nemmeno necessariamente vero il contrario: “siamo in condominio, quindi è di tutti”.

dipende…

Sempre questa maledetta parola: dipende 😉 ma non perdiamo la pazienza! vogliamo fare i passi giusti, quindi seguiamo questo iter:

che cosa fa realmente quel sottotetto?

Semplicemente guardiamolo.

1. Il sottotetto assolve esclusivamente alla funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, comportandosi in pratica come una grande camera d’aria?
2. Oppure il sottotetto ha dimensioni, accessibilità e caratteristiche strutturali tali da poter essere utilizzato come vano autonomo?

La differenza non è da poco! perché quando il sottotetto

• può avere una propria utilizzazione,
• oppure risulta oggettivamente destinato, anche potenzialmente, all’uso comune o a un servizio di interesse condominiale,

allora NON possiamo semplicemente considerarlo una pertinenza dell’appartamento sottostante.

cosa dice l’articolo 1117 del Codice civile

Qui entra in scena l’art. 1117 del Codice civile e soprattutto entra in scena la giurisprudenza.

Magari a nostro favore! quindi vale la pena leggere 😉

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6143/2016, ha chiarito che, per stabilire se il sottotetto sia condominiale oppure pertinenziale, in mancanza di un titolo che risolva già la questione, bisogna guardare le sue caratteristiche strutturali e funzionali.

condominiale o pertinenziale?

• Se è oggettivamente destinato all’uso comune, anche soltanto potenzialmente, può operare la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.
• Se invece il sottotetto ha esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano e non possiede caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, può essere considerato pertinenza di quell’appartamento.

E questa non è una mia interpretazione da isolatore compulsivo 😉

È la Cassazione.

la Cassazione è tornata sull’argomento

E la cosa interessante è che il principio non è rimasto sepolto nel 2016 (sentenza della Corte di Cassazione (la n. 6143/2016 depositata il 30 marzo). La Cassazione è tornata sull’argomento con l’ordinanza n. 6114 del 24 febbraio 2022.

Anche qui viene riconosciuto che il sottotetto destinato esclusivamente a isolare i vani dell’alloggio sottostante si trova con essi in un rapporto di dipendenza e protezione tale da non poter essere considerato separatamente senza alterare quel rapporto.

Insomma, quel volume apparentemente inutile sopra la nostra testa potrebbe avere un rapporto molto più stretto con il nostro appartamento di quanto immaginiamo 🙂 🙂 🙂

allora posso correre a comprare l’isolante?

Calma 🙂 La sentenza non è una ricevuta del supermercato con scritto:

“questo sottotetto è tuo”.

Prima bisogna verificare i titoli, gli atti, il regolamento condominiale se di natura contrattuale e la situazione concreta dell’edificio.

E anche quando il sottotetto risulta pertinenza dell’appartamento, questo non significa automaticamente poter eseguire qualsiasi opera ignorando struttura, parti comuni, sicurezza e adempimenti edilizi eventualmente necessari.

Però cambia radicalmente il punto di partenza 😉

Il proprietario dell’ultimo piano che da anni aspetta che tutto il condominio si appassioni improvvisamente al suo problema di caldo e freddo potrebbe scoprire di avere qualche possibilità in più di quanto pensasse 🙂 🙂 🙂

come scoprire di chi è veramente quel sottotetto

Prima di comprare l’isolante dobbiamo scoprire di chi è veramente quel sottotetto.

E non serve partire subito con una raccomandata dell’avvocato 😉

1. Non chiedetelo al vicino del terzo piano che abita lì dal 1974 e “sa tutto lui”.
2. Recuperate il vostro atto di acquisto e controllate cosa avete effettivamente comprato e quali pertinenze vengono indicate. Se avete dubbi, recuperate anche gli eventuali atti precedenti richiamati nel rogito.
3. Chiedete all’amministratore il regolamento condominiale, soprattutto se contrattuale, e la documentazione disponibile relativa al sottotetto. Cerchiamo anche di capire se quel volume sia mai stato trattato dal condominio come spazio comune.
4. Guardate il sottotetto. Come vi si accede? Dall’appartamento? Dal vano scale? Contiene impianti condominiali? È soltanto una piccola intercapedine oppure è un vero vano utilizzabile? Sono proprio le caratteristiche strutturali e funzionali che diventano decisive quando il titolo non risolve la questione.
5. Se ancora non è chiaro, chiamate un geometra o altro tecnico di fiducia. Può confrontare lo stato dei luoghi con planimetrie, elaborati e documentazione edilizia e, se serve, fare accesso agli atti per ricostruire come quel sottotetto è nato ed eventualmente come è stato modificato nel tempo.
6. L’avvocato lo lasciamo per ultimo. Se titoli e situazione reale continuano a raccontare due storie diverse, oppure nasce una contestazione con il condominio, allora sì: la questione non è più tecnica e conviene far valutare i documenti a un professionista del diritto.

e finalmente arriviamo all’isolamento

Possiamo finalmente tornare alle cose divertenti 🙂 Isolare un solaio è uno degli interventi più semplici ed economicamente intelligenti che possiamo fare.

Non dobbiamo entrare nell’appartamento, non perdiamo altezza interna, manteniamo tutta la massa del solaio dalla parte dell’ambiente riscaldato.

Possiamo scegliere isolanti in pannelli, flessibili, sfusi o in fiocchi.

E, quando accessibilità e condizioni del solaio lo consentono, possiamo scatenare il fai da te.

quanto isolamento mettere

Vi dico perchè non deciderei a naso…

Per il comportamento invernale aggiungere isolamento porta sempre un beneficio, ma se vogliamo capire anche come si comporterà durante l’estate dobbiamo calcolare tutta la stratigrafia:

Solaio + materiale isolante. Tutto insieme. Perché densità, calore specifico e spessore dell’isolante decidono quanto saremo contenti quando arriverà luglio 😉

conclusione

Prima di rassegnarvi al caldo perché “il sottotetto è condominiale”, oppure di entrare con 60 cm di fibra di canapa perché “tanto il sottotetto è mio”, spendete una mattinata a ricostruire la situazione.

Per i non fachiri, il tempo di posa migliore sarà il periodo che va da ottobre ad aprile. Organizzatevi per tempo senza lavorare col caldo. Per gli asceti, tutto l’anno.