Isolare il sottotetto che è pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano

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Chi vive in un condominio all’ultimo piano sogna spesso di ottenere dagli altri condòmini maggior attenzione verso il problema del surriscaldamento estivo e della difficoltà in inverno a mantenere temperature confortevoli nella sua unità. Quasi tutti i condomini italiani costruiti fino agli anni ’90 presentano un solaio verso il sottotetto molto disperdente e con il cambio della stagione l’ultimo appartamento in alto diventa un forno.

Ma il proprietario dell’ultimo piano che vorrebbe intervenire ed isolare anche a spese sue ha veramente le mani legate? E’ per forza costretto all’accidia? o può attivarsi, intervenire e progettare l’isolamento che vuole?

dipende, come tutte le cose, dipende:

  1. il sottotetto assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante?
  2. oppure il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo?

Se la descrizione del sottotetto calza con la seconda descrizione, allora in questo caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo. E in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nelle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza come il suolo o i muri maestri, o necessarie all’uso comune come le scale ad esempio, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. Quindi il proprietario ha le mani legate e non può far nulla.

Se il sottotetto invece assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano!!!

Non credete alle vostre orecchie? anzi, ai vostri occhi? Non sono io che lo dico, non me lo sono inventato stasera, è una sentenza della Corte di Cassazione (la n. 6143/2016 depositata il 30 marzo):

  • l’appartenenza del sottotetto – non indicato nell’art. 1117 del Codice civile tra le parti comuni dell’edificio – si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

E la Cassazione dice: il sottotetto che serve a isolare i locali sottostanti non è parte comune del condominio, ma va considerato pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, se assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Tutti all’opera allora?

Direi che prima si interviene e prima si ammortizza la spesa. Prima si fa e meglio è. In vecchi articoli trovate ogni indicazione per capire quale sia il materiale isolante migliore, oppure quale materiale sia più adatto alla protezione dal caldo. Non potete sbagliare.

Per lo spessore invece bisogna fare riferimento al lambda del materiale, allo spessore del solaio e quello dell’isolante da aggiungere – cioè calcolare la stratigrafia per intero. Si può anche decidere a naso, con la pancia, per il regime invernale funziona sempre, ma non conoscerete mai di preciso il valore di sfasamento e di attenuazione, valori molto importanti per evitare il surriscaldamento.

Qualche esperto-lettore si starà domandando, ma si può isolare senza mettere una guaina?

  • senza freno al vapore?
  • senza nastrature e sigillature?
  • senza fissaggi?
  • senza rischi di condensa e infiltrazioni?
  • senza un complicato cantiere?
  • con le mani?
  • da soli e in santa pace?

di questo isolamento ZEN parleremo in un prossimo articolo, se vi interessa. Perfetto per gli amanti del fai da te e fai per tre. E ce ne sono.

Per i non fachiri, il tempo di posa migliore sarà il periodo che va da ottobre ad aprile. Organizzatevi per tempo. Per gli asceti, tutto l’anno.


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articolo ideato, scritto e diretto da Federico Sampaoli, impegnato a favore delle persone, del comfort e dell’open information, titolare e caporedattore di espertoCasaClima – blog di informazione e comunicazione

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