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Isolare il sottotetto che è pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano

8 risposte

Chi vive in un condominio all’ultimo piano sogna spesso di ottenere dagli altri condòmini maggior attenzione verso il problema del surriscaldamento estivo e della difficoltà in inverno a mantenere temperature confortevoli nella sua unità. Quasi tutti i condomini italiani costruiti fino agli anni ’90 presentano un solaio verso il sottotetto molto disperdente e con il cambio della stagione l’ultimo appartamento in alto diventa un forno.

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Ma il proprietario dell’ultimo piano che vorrebbe intervenire ed isolare anche a spese sue ha veramente le mani legate? E’ per forza costretto all’accidia? o può attivarsi, intervenire e progettare l’isolamento che vuole?

dipende, come tutte le cose, dipende:

  1. il sottotetto assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante?
  2. oppure il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo?

isolamento sottotetto - Isolare il sottotetto che è pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano 3Se la descrizione del sottotetto calza con la seconda descrizione, allora in questo caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo. E in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nelle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza come il suolo o i muri maestri, o necessarie all’uso comune come le scale ad esempio, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. Quindi il proprietario ha le mani legate e non può far nulla.

Se il sottotetto invece assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano!!!

Non credete alle vostre orecchie? anzi, ai vostri occhi? Non sono io che lo dico, non me lo sono inventato stasera, è una sentenza della Corte di Cassazione (la n. 6143/2016 depositata il 30 marzo):

  • l’appartenenza del sottotetto – non indicato nell’art. 1117 del Codice civile tra le parti comuni dell’edificio – si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

E la Cassazione dice: il sottotetto che serve a isolare i locali sottostanti non è parte comune del condominio, ma va considerato pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, se assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Tutti all’opera allora?

Direi che prima si interviene e prima si ammortizza la spesa. Prima si fa e meglio è. In vecchi articoli trovate ogni indicazione per capire quale sia il materiale isolante migliore, oppure quale materiale sia più adatto alla protezione dal caldo. Non potete sbagliare.

Per lo spessore invece bisogna fare riferimento al lambda del materiale, allo spessore del solaio e quello dell’isolante da aggiungere – cioè calcolare la stratigrafia per intero. Si può anche decidere a naso, con la pancia, per il regime invernale funziona sempre, ma non conoscerete mai di preciso il valore di sfasamento e di attenuazione, valori molto importanti per evitare il surriscaldamento.

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Qualche esperto-lettore si starà domandando, ma si può isolare senza mettere una guaina?

  • senza freno al vapore?
  • senza nastrature e sigillature?
  • senza fissaggi?
  • senza rischi di condensa e infiltrazioni?
  • senza un complicato cantiere?
  • con le mani?
  • da soli e in santa pace?

di questo isolamento ZEN parleremo in un prossimo articolo, se vi interessa. Perfetto per gli amanti del fai da te e fai per tre. E ce ne sono.

Per i non fachiri, il tempo di posa migliore sarà il periodo che va da ottobre ad aprile. Organizzatevi per tempo senza lavorare col caldo. Per gli asceti, tutto l’anno.


federico sampaoli espertocasaclima

copywriter, content creator & web editor – Federico Sampaoli  consulente tecnico per l’isolamento termico dell’involucro edilizio

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8 risposte a “Isolare il sottotetto che è pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano”

  1. @ marinella

    le cito per utilità quanto sotto:

    Cass. civ., 04/05/1999, n.4403, Sez.II Isolamento tetto

    La Corte d’appello con una motivazione sintetica ma chiara e sufficiente, ha accertato l’inscindibilità strutturale e
    funzionale del tetto, destinato a proteggere l’intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici
    e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, e per la presenza di tali caratteristiche, in coerenza con la norma dell’art. 1117
    del codice civile, ha escluso che possa distinguersi la parte di tetto, costituente la copertura esterna del fabbricato, dalla
    sottostante destinata ad assicurare l’isolamento termico e applicarsi per la ripartizione delle spese necessarie per il
    rifacimento e la manutenzione di quest’ultima una disciplina diversa da quella stabilita per l’altra.
    Questo giudizio, secondo cui dell’isolamento termico si giovano tutti i condomini e non solo quelli degli appartamenti
    sottostanti al tetto, si risolve in un apprezzamento di fatto che, essendo esaurientemente motivato, è insindacabile in
    sede di legittimità perché riservato ai giudici del merito.
    E la stessa Corte d’appello, avendo ritenuto in base a questo suo accertamento che le spese di rifacimento dell’intero
    tetto debbano suddividersi tra tutti i comproprietari ai sensi del primo comma dell’art. 1123 del codice civile, si è
    adequata correttamente al principio di diritto secondo cui le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio,
    destinate a preservarlo dagli agenti atmosferici, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore
    delle singole proprietà esclusive [art. 1123 1° comma cod. civ.] e non rientrano, invece, tra le spese di cui ai commi 2 e
    3 della medesima norma, le quali riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in
    misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri [sent. N. 11423 del 19901.

  2. Avatar marinella
    marinella

    villetta composta da tre appartamenti INDIVISI
    un appartamento è coperto da un tetto staccato
    a chi spetta il costo dell’isolante che copre solo gli altri due appartamenti

  3. Avatar Marinella
    Marinella

    villetta composta da tre appartamenti indivisi
    a chi spetta il c osto dell’isolamento del tetto che copre solo una mansarda?

  4. @ DIDIER SMANIA
    Nel momento in cui si intenda procedere con la coibentazione di una copertura sarebbe opportuno chiedere una consulenza ad un tecnico in modo tale che possa mettere in risalto per iscritto un ventaglio di soluzioni.
    Il Tecnico ha il compito di dare indicazioni in merito ai vantaggi e gli svantaggi ( economici solitamente ) riepilogando in un primo momento un quadro economico preliminare delle spese da sostenere dalla progettazione all’esecuzione compreso IVA ed imprevisti oltre ad eventuali accessi a detrazioni fiscali e comprendere a quali accedere.
    In conclusione prima va decisa la strategia d’intervento, comprendere se vi sono le possibilità economiche, comprendere a quali incentivi fiscali si può accedere, definire progetto e relativi computi metrici per la richiesta delle offerte , richiedere le offerte e procedere.

  5. @ didier smania

    e se mentre tutti sono in ferie o sdraiati sotto il loro split noi entriamo nel sottotetto e posiamo l’isolante e buona notte a tutti?

  6. Avatar didier smania
    didier smania

    SIG fEDERICO buongiorno. il caso sopra è proprio il mio….MA volendo prima fare un tentativo con tutto il condominio…oggi vado dall’amm. e questo mi dice: prima di far fare preventivi e un’assemblea per decidere se coibentare o no…..bisogna dare un incarico a un termotecnico che redige un capitolato da sottoporre alle aziende che restituiranno una proposta.
    MA è vero? abbiamo bisogno di un termotecnico PRIMA dell’intervento?? MA non si deve nel caso chiamare dopo,la consegna del lavoro, dargli i certificati esibiti dal fornitore/posatore e lui provvede a fare sgravio fiscale, nuova ape ecc ecc?? la ringrazio. cordiali saluti . Smania.

  7. Avatar Fabio De Luca
    Fabio De Luca

    @ Mario

    l’isolamento della sola parte dell’involucro riscaldato non solo va a creare degli scalini, sicuramente antiestetici, ma anche dei ponti termici non indifferenti. La soluzione migliore in questo caso è sicuramente quella prospettata da lei in modo da coprire tutta la facciata, il soffitto del piano inferiore (ed eventualmente attenuiamo anche una parte delle pareti interne se il locale è molto freddo) e il pavimento della soffitta (stesso discorso per le pareti se dovesse servire).

    A livello di detrazioni siamo andati ad attenuare dei ponti termici che altrimenti ci avrebbero potuto creare dei problemi. Saluti

  8. Avatar Mario Scattone
    Mario Scattone

    Rimanendo nel tema di questo articolo, è frequente il caso di unità abitative singole (ville, villini a schiera) in cui la parte abitabile abbia sopra e sotto dei locali non abitabili, tipo sottotetto, locali tecnici, cantine, ripostigli, ecc., le cui superfici esterne sono contigue a quelle della parte regolarmente abitabile. In questi casi in cui i volumi non abitabili delimitano quelli abitabili, l’isolamento dell’involucro edilizio, ad oggi, comporta antiestetici scalini nelle facciate e nelle coperture, laddove la superficie esterna è comune ai due ambienti. Ad esempio, il cappotto su un appartamento rialzato, dove sotto c’è un garage e sopra un sottotetto, dovrebbe limitarsi alle superfici esterne del solo appartamento, con evidenti scalini sulle linee di confine. Rimanendo nell’esempio, per isolare l’appartamento si dovrebbe coibentare il solaio superiore verso il sottotetto e quello di calpestio verso il garage, mentre basterebbe coibentare l’intere facciate, il tetto ed il pavimento del garage per realizzare l’isolamento dell’intero involucro edilizio. Così facendo, inoltre, anche le condizioni ambientali dei locali non abitabili sarebbero molto più confortevoli.
    In questi casi come pensi si possa procedere per riqualificare l’edificio e accedere alle detrazioni fiscali, siano esse Ecobonus o Superbonus 110%?