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Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento

14 risposte

Ho letto di uno sconfinamento del cappotto termico realizzato sulla facciata del condominio Via Monte Grappa 11 di San Donato Milanese e mi sono incuriosito (tanto da spiare la situazione con Google Maps) perchè molti anni fa anche la mia proprietà è stata oggetto di sconfinamenti e ricordo vivamente la preoccupazione e la rabbia verso il progetto dell’immobile che stava venendo ricostruito con allegra infedele ricostruzione.

isolamento esterno a cappotto - Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento 1

illegittimo sconfinamento

Parliamo di un illegittimo sconfinamento nella terrazza dell’immobile adiacente dove alla quota di un metro dal piano di calpestio si nota lo spessore di 10cm del sistema a cappotto realizzato sulla facciata condominiale.

l’occupazione del suolo

Come nel mio caso personale, anche qui i lavori per realizzare l’isolamento termico avevano comportato la temporanea occupazione della proprietà vicina: per capirci, si è fatto il cantiere sulla terrazza del vicino. A suo tempo, per l’allegra infedele ricostruzione di cui ho accennato, anche il mio vicino di casa aveva fatto il cantiere nel mio giardino (pagando l’occupazione del suolo). Attenzione a chi accorda l’occupazione del suolo dietro un pagamento: ci si sente protetti e ripagati del fastidio – questo fino a che non si giunge alla data di termine dei lavori. Oltre questa data, sono tutti cavoli vostri! O del vostro avvocato perchè ve ne servirà uno per riuscire a scacciare il vicino da casa vostra! Inutile chiamare i Vigili urbani o la Polizia municipale. Invocando il loro aiuto vi sentirete come Pierino al primo giorno di scuola! Arrendetevi subito: ci vuole l’avvocato.

lo spazio aereo sovrastante il terrazzo

Ma torniamo all’ illegittimo sconfinamento del cappotto nella terrazza dell’immobile adiacente che di fatto occupa lo spazio aereo sovrastante il terrazzo.

isolamento esterno a cappotto - Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento 1

la Corte d’appello e la Cassazione

I fatti sono che la Corte d’appello di Milano ha condannato il Condominio Via Monte Grappa 11 alla rimozione del cappotto termico. Mentre la Corte di Cassazione civile ha ricordato che il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2, c.c., ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile.

un pregiudizio economicamente apprezzabile

Capito? è chi si è sorbito il cantiere e si è beccato lo spessore del cappotto del vicino in casa propria che deve dimostrare di aver subito un danno!

Il risarcimento del danno patrimoniale richiede che il soggetto che asserisce di aver subito un danno ne fornisca la prova.

Non auguro a nessuno di trovarsi nella situazione del proprietario del terrazzo che ha subito prima l’occupazione dell’area per i lavori e poi l’occupazione dei 10 cm (a 1 metro dal piano di calpestio) dello spazio aereo sovrastante il suo terrazzo dopo la posa del cappotto  del vicino condominio (invasione della colonna d’aria).

la causa, le spese e la salute

Seguire una causa, i ricorsi e affrontare le spese annesse, comprese le spese del giudizio di cassazione, nuoce gravemente alla salute, altro che il tabacco! 

vale una sola regola:

STATEVENE ALLA LARGA! o accordatevi per bene e prima! Sappiate essere equilibrati. La vita é una ricerca costante di equilibri spesso mancati. 

ai giudici posso dire solo una cosa:

“PRONUNCIATE UNA SENTENZA PIETOSA. NON FATE AGLI ALTRI QUEL CHE NON VORRESTE FOSSE FATTO A VOI”. DALL’ISCRIZIONE LATINA CHE STA SOPRA LA PORTA D’INGRESSO ALL’AVOGARIA DI PALAZZO DUCALE. 

isolamento esterno a cappotto - Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento 3

l’isolamento a cappotto

L’isolamento termico sul lato esterno, cioè un sistema a cappotto, è sempre il modo migliore per intervenire in un edificio disperdente. Trattandosi di un intervento sul lato freddo si ottiene il doppio beneficio di avere un involucro edilizio efficiente e con moltissima inerzia. Al contrario, isolando l’edificio sul lato interno, ad esempio per evitare l’intervento che può coinvolgere le proprietà confinanti, si riuscirà a contenere le dispersioni termiche ma si perderà il beneficio della massa dell’edificio. Ecco perchè un isolamento interno va altrettanto ben studiato e ragionato.


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autore – Federico Sampaoli  isolamento esterno a cappotto - Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento 4


isolamento esterno a cappotto - Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento 5     


federico sampaoli espertocasaclima

copywriter, content creator & web editor – Federico Sampaoli  consulente tecnico per l’isolamento termico dell’involucro edilizio

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14 risposte a “Spessore del sistema a cappotto e illegittimo sconfinamento”

  1. @ grazia

    la capisco.
    se ci stanno lavorando in questo momento approfitti per chiedere di verificare il corretto risvolto dell’impermeabilizzazione del tetto in modo da non dover intervenire in futuro

  2. Avatar Grazia violagrazia72@gmail.com
    Grazia violagrazia72@gmail.com

    Purtroppo mi trovo nella stessa condizione del signore..con edificio che sta realizzando il cappotto sopra il mio tetto, occupando la mia area, e la legge lo consente, (sbagliata).. questo è rubare in casa d’altri, e un reato nn bunibile…sono insegnata dallo stato italiano.

  3. @ marzia

    chiedere si può sempre.
    già che il vicino resta vicino, forse è più conveniente per tutti trovare un accordo soddisfacente, quindi chieda un incontro con il suo tecnico al vicino per trovare una soluzione ideale per entrambi.
    io non conosco il dettaglio dell’incontro del tetto con il muro del vicino, quindi non potrei giudicare.

  4. buonasera, i miei vicini vogliono fare un cappotto esterno che invade di 17 cm il mio tetto.
    Visto che ho intenzione di rifare il tetto e forse anche rialzarlo di 20 cm credo che questo sconfinamento mi porterà ad avere problemi e costi maggiori.
    posso chiedere che facciano un cappotto interno?
    Grazie
    Marzia poggi

  5. @ Antonio
    conviene assolutamente trovare un accordo scritto con la proprietà confinante

  6. Avatar Antonio

    Ma sulla mia proprietà che lascio un passaggio sulla proprietà successiva, può essere limitato il passaggio stringendo di 10 cm per realizzare del cappotto sulla facciata confinante del dirimpettaio?

  7. Signor Sampaoli grazie per l’ aiuto. Dall’ atto notarile risulta che la particela è 9 are e 8 centiara quindi 980 mq, sono andato a misurare la proprietà ed è 60m x 15m ovvero 900 mq. dalle mappe delle fondamenta ho misurato che i plinti sporgono di 0.65 m per lato rispetto alle mura, moltiplicando la somma dei plinti 1.30 m per la lunghezza di 60 m mi trovo 78mq ovvero 978 mq come da atto notarile (980mq) quindi le mura si trovano più all’ interno rispetto a quello che oggi viene definito confine.

  8. @ augusto

    a volte parlare sinceramente e apertamente può essere la soluzione più facile

  9. tempo fa ho chiesto al tecnico di tracciare il confine, ma con le mappe dell’ epoca e gli strumenti attuali si è rilevato che il confine rispetto al muro doveva essere un metro nella proprietà del vicino però mi ha detto che è nell’ ordine di tolleranza. Dal progetto della casa abbiamo visto che essa ha le fondamenta larghe 7 metri e il solaio 5.70 metri e che la casa è sorretta da plinti del genere: http://www.scaramuzzetti.com/piero/plinti.html. presuppongo che i plinti stiano completamente nelle mia proprietà e che quindi il muro della casa stia più all’ interno del confine. La casa è stata edificata quando il vicino era un altro.

  10. @ augusto
    non affronterei i lavori di posa del cappotto esterno senza aver chiarito lo stato dei luoghi.
    e comunque lei dovrebbe occupare il suolo durante il cantiere per il ponteggio.
    prima di presentare la pratica edilizia chieda al suo tecnico di accedere agli atti conservati in comune e poi veda se nell’atto notarile è descritto questo aspetto delicato del confine. valgono anche le foto d’epoca, se esistono.

  11. Buonasera, dovrei fare il cappotto termico, ma da un lato sconfinerei con il vicino. Vedendo i documenti di costruzione della casa, ho visto che le mie fondamenta fatte con plinti a t rovesciata, sporgono di 65 cm rispetto al muro della casa, che il vicino presuppone stia a zero con il confine. Su delle vecchie mappe catastali la casa non è sul confine, ma è spostata di un metro verso l interno dalla linea di confine. Presumendo che nessuno ti farebbe fare le fondamenta e che mio nonno probabilmente le ha fatte tutte nella sua porzione di proprietà e che quindi i muri stanno più interni rispetto al confine e che quindi il vicino ha usufruito di uno spazio non suo, come devo agire in caso di problemi con il vicino qualora dicesse che ho sconfinato?

  12. grazie per il tuo contributo!

  13. I giudici andrebbero eletti come avviene in america, soltanto in questo modo è possibile avere un incentivo verso giudizi coerenti ed informati. Un giudice che sbaglia non paga, perché mai dovrebbe impegnarsi per fare un buon lavoro?
    Se ho una proprietà privata nessun può occupare il suo spazio. Perdere la causa per non aver dimostrato il danno è soltanto il solito cavillo che cancella il senso della giustizia.
    Il fatto di poter ‘invadere’ il solo pubblico con un capotto esterno non è una situazione per nulla paragonabile. Esiste una legge (il pubblico decide cosa fare di quello che è pubblico) che dichiara possibile fare il capotto esterno occupando uno spazio pubblico entro certi limiti, ma (giustamente) non esiste una legge del genere verso l’occupazione di una proprietà di terzi. Una cosa è trovarmi un marciapiede piu piccolo di qualche centimetro, altra cosa è acquistare un’immobile ed essere costretto a ritrovarmi con un bene che vale meno di quanto l’ho acquistato. Sicuramente qualche centimetro su un terrazzo non sono nulla, ma visto che uno potrebbe ottenere, per esempio, un permesso per costruire potrebbe diventare una perdita rilevante.
    In un mondo coerente quello che è vietato, deve essere vietato, non giustificato ogni volta. Anche su questo bisogna imparare dagli americani, non devono esistere eccezioni. Se esiste un eccezione legittima questa deve essere specificata nella legge, i giudici non possono mettere la propria soggettività al di sopra di tutto con troppa leggerezza ed il parlamento deve fare un lavoro serio. Maggiore è la precisione/coerenza, più si crea un cerchio virtuoso. Maggiore l’ “eccezionismo”, maggiore la mutua sopraffazione.

  14. Io trovo che la sentenza di Cassazione sia giusta. Magari un solo metro libero sopra il piano di calpestio è poco, ma se l’isolamento parte da 3 m. più in alto c’è davvero poco da lamentarsi. In questo modo si consente l’isolamento termico dei fabbricati.
    Diversamente tra vicini e fronte strada la cosa sarebbe inattuabile.
    Lo stesso problema si ha infatti per l’occupazione dello spazio su strada.
    E’ ammissibile o no realizzare un cappotto su un edificio in linea sulla strada pubblica?
    Per come la vedo io andrebbe applicato lo stesso criterio enunciato dalla Cassazione.