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Demolizione e ricostruzione, ristrutturazione, acquisto prima casa

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A guardare questo grafico ANCE si direbbe proprio che nessuno voglia più investire in nuove abitazioni

e si direbbe anche che le compravendite siano ai livelli di vent’anni fa, pre bolla immobiliare. Abbiamo tantissimi VENDESI e pochissimi acquirenti.

E i troppi VENDESI non aiutano a mantenere il valore delle case un po’ datate e senza pregi. Si direbbe un momento propizio per gli acquisti!

Case a prezzi bassi… quanto abbiamo aspettato questo momento!

E anche tassi di interesse molto bassi… quanto abbiamo aspettato questo momento! Approfittiamone prima che Draghi lasci il suo posto (2019) e le nostre banche ruzzolino nella polvere!

Secondo me le nuove costruzioni hanno senso solamente se nascono su una demolizione – al suolo, diamo una piccola pausa, lasciamo anche alle generazioni future qualcosa da distruggere.

Demolire una casa di nessun pregio per ricostruire quella dei propri sogni ha molto senso quando l’edificio senza pregio è proprio nella zona che desideriamo.

Ma non è molto costoso demolire un edificio e poi affrontare una nuova costruzione?

Ripeto, se la casa esistente non ha nessun pregio è certamente intelligente pensare alla demolizione, che tra l’altro è una cosa che ci spaventa ma è veramente a buon mercato (trattare per credere!).

Demolire per ricostruire apre diverse porte e per quel che mi compete permette di

  1. scegliere il tipo di fondazione e come evitare le dispersioni verso il terreno
  2. ridefinire i materiali da costruzione, che possono anche essere strutturali e isolanti insieme
  3. scegliere la tipologia di copertura, tetto in legno o tetto in latero cemento a seconda del clima o del microclima di appartenenza

Se vi pare poco…

fondazione: in genere, affrontando una ristrutturazione o una riqualificazione energetica, gli spazi di manovra per migliorare il comfort del solaio verso terreno sono minimi o inesistenti – aggiungiamoci la frequente problematica dell’umidità di risalita o possibile presenza di gas Radon e…

costruzione: le pareti esistenti sono certamente disperdenti e ci costringono a progettare un sistema a cappotto – dove l’umidità delle strutture non è presente possiamo progettare con tutta la nostra fantasia e distanze permettendo con tutti gli spessori che vogliamo, ma spesso il problema dell’umidità di risalita impedisce questa libertà – isolare dall’interno? se si può e si deve… Non a tutti i committenti piace l’idea del cappottone e men che meno quella di isolare sul lato interno.

tetto: intervenire sul tetto esistente si deve per forza, ma ci si deve adattare alla situazione di fatto – ovviamente con la soluzione più intelligente possibile, ma senza la libertà che ci sarebbe su un foglio bianco.

E i tempi? Mica possiamo aspettare in eterno che la casa sia pronta…

Direi che la ristrutturazione può sembrare la via più veloce, la casa è già lì.. basta fare quello che si è deciso e si può abitare. In realtà la ristrutturazione non è un lavoro spedito e le sorprese sono sempre dietro l’angolo e ogni sorpresa richiede un chiarimento, un dettaglio, una soluzione.. tutte cose che allungano i tempi e coinvolgono diverse figure professionali contemporaneamente – non ultimo il portafogli del committente.

La ricostruzione tradizionale, quella in mattoni (poi vedremo quali 😉 ) sembra una partenza da adamo ed eva, invece, udite udite: se siamo stati a lungo sul tavolo progettuale definendo ogni dettaglio tutti insieme – e tutti insieme significa tutti, tutti quelli che parteciperanno al progetto e non che quando siamo al tetto ci domandiamo se farlo in legno o in latero cemento o cominciamo a ragionare su che riscaldamento installare o altre cose importanti per stabilire le quote o le forometrie – il cantiere marcerà spedito e sereno e senza sorprese economiche. Naturalmente non si tratta di una costruzione a secco, ma a umido! e l’umidità di cantiere non è una diceria dei vecchi muratori. Dunque un po’ di stagionatura sarebbe sempre consigliabile. Anche questo è un tempo da calcolare e prevedere in base alla stagione.

La ricostruzione potrebbe essere in legno, platea di fondazione evviiia con l’assemblaggio. Costruire in legno non presenta nessuna sorpresa sui costi finali. Occhi aperti sulle stratigrafie e sui materiali però! L’italia non è la Svezia, in clima mediterraneo non basta isolare tanto, ci vogliono materiali contro il surriscaldamento, stratigrafie adatte all’ottenimento di molte ore di sfasamento, finiture interne che garantiscano molta massa – insomma un’orchestra di buone soluzioni per far suonare a meraviglia la nostra futura e velocissima casa in legno. Ecco, per chi ha fretta e i soldi sul tavolo, non c’è soluzione più indicata.


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federico_sampaoli_espertocasaclimacom  ipha_member   articolo ideato, scritto e diretto da Federico Sampaoli, impegnato a favore delle persone, del comfort e dell’open information, titolare e caporedattore di espertocasaclima.com – blog di formazione e comunicazione online dal 2009.

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Cosa serve subito per iniziare l’isolamento di un tetto in latero cemento con fibra di legno – Part 4

Una volta verificato che la cappa delle falde del tetto non presenti crepe o fori è bene procedere alla svelta con il pacchetto di isolamento. Il bel tempo non dura all’infinito e una pioggia bagnerebbe la struttura nuda non più protetta dal manto di copertura. Meglio partire all’alba e avere tutto il giorno davanti:

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Con un braccio di 28 metri è agevole scaricare già metà del materiale direttamente in copertura per essere utilizzato subito. Tutto il resto deve rimanere a terra per poter lavorare agevolmente sul tetto.

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Non ho mai conosciuto un autista come Andrea capace di guidare un autoarticolato come fosse una Golf, entrare in un vicolo cieco largo 5metri in retromarcia con rimorchio a seguito senza fare tentativi. Che enorme piacere incontrare chi sa fare bene il proprio mestiere!

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Cosa ci serve? ecco il necessario:

  • tre persone sono più che sufficienti per tutte le operazioni, ma ci devono essere!
  • il materiale isolante dev’essere in cantiere, oppure essere certi che arrivi il giorno stesso se lo spazio per stoccare il materiale è poco.
  • i morali di partenza dello strato isolante, che saranno gli stessi interposti nel primo strato di coibentazione
  • le viti per il fissaggio meccanico del legno sul cemento
  • un trapano e un avvitatore (meglio se potenti e a batteria)
  • una sega circolare per legno
  • una sega per legno a sciabola con almeno due lame per tagliare i grossi pannelli in fibra di legno
  • tempo
  • buon umore

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I morali in legno che si useranno per primi non sono uguali ai morali per lo strato di ventilazione, e questi, non sono uguali ai listelli portategola che andranno fissati poi ai morali di ventilazione:

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  • dunque, appena le falde del tetto sono pulite, fate salire subito i primi morali (che sono quelli più pesanti) e buona parte dei pannelli in fibra di legno così si può procedere con il lavoro da una linea di gronda. Con legno e fibra già sul tetto si può cominciare:

morali-legno-cosa-serve-subito-iniziare-isolamento-di-un-tetto-latero-cemento-fibra-legno-04

Da notare sullo sfondo le cupole della Basilica di Santa Giustina (Padova) che a seconda del tempo e della luce appaiono più vicine o più lontane.

cupole santa giustina padova

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La stratigrafia per il mio tetto

Dopo quasi 2 anni di valutazioni la stratigrafia tetto è decisa. Posso affermare che la prima bozza del nuovo tetto e della lista materiali del gennaio 2014 è a tutti gli effetti quella oggi definitiva. Insomma, il primo amore. Insomma, inutile pensarci tanto..

Lo stato di fatto visto dal satellite:

stratigrafia per il mio tetto-01

Lo stato di fatto secondo i documenti del 1985:

stratigrafia per il mio tetto-02

La stratigrafia è decisa:

Descrizione degli strati Spessore (s) [m] Conduttività termica (l) [W/mK] Resistenza termica [mqK/W] Calore specifico (c) [J/kgK] Densità (?) [kg/m3]
Rsi Aria Strato laminare interno 1 2 3 4
1 intonaco calce gesso 0,015 0,700 840 1400
2 solaio latero cemento 0,180 0,660 840 1100
3 fibra di legno conifera 0,100 0,039 2400 150
4 fibra di legno conifera 0,100 0,039 2400 150
5 fibra di legno conifera 0,019 0,046 2400 230
6 telo poliacrilato sD 0,09 0,0004 0,180 1000 800

senza tenere conto dell’incidenza dei ponti termici le prestazioni della copertura sono:

Trasmittanza   U [W/m2K] 0,167

ecco i numeri del tetto:

  • Trasmittanza U [W/m2K] 0,167  (quanta dispersione passa attraverso la stratigrafia (bassi valori sono migliori))
  • Fattore di decremento (attenuazione) fd [-] 0,063  (la quantità di calore che attraversa una struttura viene ridotta d’intensità (attenuazione). Meglio bassi valori del fattore di decremento f (ottimo < 0,15))
  • Ritardo fattore di decremento (sfasamento) ? [h] 19,09  (la quantità di calore che attraversa una struttura viene ridotta d’intensità (attenuazione), e giunge all’interno con un ritardo di alcune ore (sfasamento). Meglio durante le ore notturne, quando la temperatura esterna è già scesa (meglio > 12 ore)
  • Trasmittanza termica periodica |Yie| [W/m2K] 0,010   (la capacità di un elemento di sfasare il flusso termico che lo attraversa nelle 24h (meglio < 0,12)(DPR 2.4.2009 n°59 permette in copertura < 0,20 W/mqK)
  • Capacità termica periodica lato interno k1 [kJ/m2K] 64,3  (per evitare il surriscaldamento estivo meglio alti valori di capacità termica areica interna (la capacità di assorbire calore internamente)
  • Costante di tempo t [h] 443  (misura l’inerzia della struttura, l’indifferenza al clima esterno
  • Indice potere fonoisolante Rw (dB) [dB] 46,09  

Come pesi aggiunti in copertura abbiamo previsto circa 43 kg/mq di materiale isolante.

E la Prestazione Energetica Estiva? Secondo il Metodo dei parametri qualitativi secondo le Linee Guida Nazionali sulla Certificazione Energetica degli Edifici questi sono i risultati:

Prestazioni     Ottime
Qualità prestazionale     I

Non è stato ancora toccato il manto di copertura attuale, quindi lo stato di fatto delle falde non è ancora stato verificato – per ora, lo schema del nuovo pacchetto tetto e dello strato di ventilazione è visibile nelle mie bozze qui sotto:

stratigrafia mio tetto-01 stratigrafia mio tetto-04 stratigrafia mio tetto-02 stratigrafia mio tetto-03 stratigrafia mio tetto-05


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Un tetto ventilato come si faceva una volta

 Il buon saper fare spesso è andato perduto con il passare delle stagioni e delle generazioni. 

Testimonianze ce ne sono a migliaia, ma

  • la disattenzione
  • la fretta
  • e il nuovo modo di costruire ereditato dagli anni ’60

hanno fatto dimenticare diverse tecniche costruttive.

Ecco come cento anni fa ci si proteggeva dal caldo. Un tetto costruito così poteva sicuramente smaltire molto calore dovuto all’irraggiamento estivo:

  • ecco il particolare:

tetto-ventilato-protezione-estiva

  • e l’insieme in prospetto:

tetto-ventilato-protezione-estiva-prospetto

 

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