L’appartamento dell’ultimo piano è sempre quello che soffre maggiormente il caldo e più vive le problematiche delle elevate dispersioni invernali.

Quando il condominio approva l’isolamento del lastrico solare è proprio il proprietario dell’ultimo piano ad essere il diretto interessato alla qualità dell’intervento:

isolamento del lastrico solare

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• una nuova impermeabilizzazione garantirebbe molti anni senza infiltrazioni ma nessun miglioramento dal punto di vista energetico estivo ed invernale
• un minimo isolamento termico con materiali leggeri garantirebbe un certo contenimento delle dispersioni invernali (bollette più basse) e temperature superficiali interne dei soffitti molto più confortevoli
• una corretta progettazione con materiali isolanti adatti anche alla protezione dal veloce surriscaldamento dei locali sottostanti invece, garantirebbe un confort migliorato in tutte le stagioni e dunque un investimento utile per tutti i 12 mesi dell’anno

Progettare una stratigrafia del lastrico solare con ottime prestazioni estive e corrette pendenze è spesso irrealizzabile per colpa delle quote, cioè manca lo spessore sufficiente per intervenire bene. Non è una scusa per progettare male.

sfasamento termico estivo

Riuscire a garantire una buona inerzia termica per smorzare la radiazione solare estiva si esprime in ore di sfasamento. Più sfasamento abbiamo e più prolunghiamo il tempo prima dell’arrivo dell’onda termica negli ambienti.

Suggerisco almeno 12 ore di sfasamento: l’onda termica raggiungerà l’interno verso sera, quando sarà nuovamente possibile fare ventilazione naturale. Lo so, nelle città, l’isola di calore che si forma nei mesi di luglio e agosto spesso non permette l’apertura delle finestre nemmeno la notte 🙁

Ma torniamo allo sfasamento! da cosa dipende il valore di sfasamento di un tetto isolato?

caratteristiche dei materiali isolanti

beh, dipende da un mix di caratteristiche importanti dei materiali isolanti:

• conduttività  termica
• densità
• calore specifico

Quindi io o chi progetta per voi la nuova stratigrafia dovrà fare non solo il calcolo termico del solaio, dovrà fare delle simulazioni sovrapponendo diversi materiali e relativi spessori possibili, compreso lo strato delle pendenze e di finitura del pavimento calpestabile.

tetto piano non pedonabile

Se il tetto piano del condominio non fosse praticabile e ci fossero solo le guaine in doppio strato, sarebbe relativamente più facile ottenere una buona prestazione estiva: sarebbe sufficiente ricoprire l’impermeabilizzazione con un ulteriore strato di isolante, questa volta sfuso 😉

Ma torniamo al lastrico solare da rifare e isolare:

rifacimento e isolamento lastrico solare, chi paga?

Chi dovrà sostenere le spese per questo utile intervento? in larga parte utile alle abitazioni dell’ultimo piano.

Saranno i millesimi a determinare la quota di spesa di ciascuno? Ecco quanto ho letto in un estratto del Il sole 24 ore:

La proiezione in verticale determina le spese per rifare il terrazzo di uso esclusivo.

Con una recente pronuncia, la Corte di Cassazione ha ribadito che i 2/3 delle spese per il lastrico solare di uso esclusivo sono a carico dei condomini proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso.
1/3 dei costi sarà a carico del proprietario esclusivo e i rimanenti 2/3 a carico dei proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico alle quali funge da copertura.

Ciò non toglie che chi cade nella proiezione del terrazzo è pur sempre un condomino a tutti gli effetti e, come tale, è obbligato a concorrere alle spese generali del condominio secondo i millesimi di proprietà.

La ripartizione delle spese secondo la Corte d’Appello:

Abbiamo un fabbricato composto da 2 scale (“scala A” e “scala B”).

La lite nasce per la ripartizione delle spese relative al lastrico solare di proprietà esclusiva della “scala B”. Tale lastrico, a quanto pare, serve da copertura non solo agli appartamenti sottostanti, relativi alla “scala B”, ma anche ad alcuni beni comuni ai due corpi scala (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli dei box).

Secondo la Corte d’Appello, i costi per il rifacimento del lastrico solare devono essere sostenuti, per 1/3, dal proprietario esclusivo del lastrico e, per i rimanenti 2/3, da tutti i restanti condòmini (ovvero sia da quelli rientranti nella “scala A”, sia da quelli della “scala B”.

Poiché nella proiezione del lastrico solare si trovano beni di proprietà comune ai due corpi scala, è logico che i costi per la ripartizione debbano essere ripartiti tra tutti i condomini.

L’art. 1126 cod. civ. stabilisce espressamente che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Il problema dell’individuazione dei soggetti tenuti al pagamento dei rimanenti ?:

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 10 maggio 2017, n. 11484, ha dettato il principio di diritto in base al quale i 2/3 delle spese devono essere ripartiti esclusivamente tra i proprietari delle unità immobiliari che si trovano nella proiezione verticale del terrazzo esclusivo (Cass., Sez. II, sent. 25 febbraio 2002, n. 2726; sent. 4 giugno 2001, n. 7472; sent. 15 aprile 1994, n. 3542; sent. 29 gennaio 1974, n. 244; sent. 16 luglio 1976, n. 2821).

La Cassazione peraltro sottolinea che l’art. 1126 cod. civ. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’art. 1138 cod. civ. (l’art. 1126 cod. civ. è derogabile). Conseguentemente il regolamento del condominio può dettare modalità diverse per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo, ponendo le stesse a carico di tutti i condòmini e introducendo un’apposita clausola nel regolamento di condominio.